Immobilienfinanzierungen neu gestalten um Geldvermögen in Tilgung umzuschichten

Boris Hardi

Viele Finanzierungen laufen noch 2-4 Jahre. Kunden fragen häufig nach der besten Möglichkeit die Immobilienfinanzierung neu zu strukturieren – bei Kapitalanlagen doch lieber im Niedrigzinsumfeld neu finanzieren und die Tilgung zu erhöhen oder doch lieber nicht tilgen und mit niedrigen Zinsen langfristig finanzieren?

Unsere Empfehlung:

- Haben Sie Kapitalanlagen und tilgen Sie mit 1% und sind Cash-flow positiv?

- Besitzen Sie Bargeld bzw. ausreichend Bankmittel die zu weniger als 1% angelegt sind und verfügbar sind?

= Pauschal gesprochen – Finanzieren Sie um – sichern Sie sich einen niedrigen Zins und tilgen sie um den Betrag mehr, den Sie vorher für Ihre Annuität aufgewandt haben.

Haben Sie vorher bei 4% Zins und 1% Tilgung auf ein 1.000.000 Euro Darlehen = 50.000 Euro pro Jahr an Annuitäten gezahlt, dann sollten Sie heute umfinanzieren auf:

2,5% Zins und 2,5% Tilgung = 50.000 Euro Belastung pro Jahr

Ihre Tilgung wird höher rentieren als Ihr Geldvermögen auf der Bank in der Regel.

Gern sprechen wir persönlich über den Besten Weg um Ihr Immobilienvermögen zu managen – ganz wie die Profis.

Ihr

Boris Hardi

Immobilienvermögen auf Honorarbasis optimieren

Stiftungen und Family Offices – Aktuelle Herausforderungen im Immobilien Vermögensmanagement

Boris Hardi

Stiftungen und Family Offices sehen sich derzeit (Mai 2015) mit Herausforderungen konfrontiert, welche es noch nie gegeben hat.

Kein Berater kann voraussehen was geschehen wird bzw. konnte vorausahnen, dass wir im Jahr 2014/2015 teilweise negative Zinsen erleben werden. In Dänemark gibt es den ersten Fall, indem eine Bank Ihrer Kundin Geld dafür bezahlt, dass Sie ein Immobiliendarlehen aufnimmt.

Erfahrungen sind wichtig

Nach wie vor ist die Summe der Erfahrungen die ein Berater im Laufe seiner beruflichen Laufbahn gesammelt hat, dasjenige was der Kunde “erwirbt”, wenn er den Berater beauftragt. Gepaart mit der entsprechenden Ausbildung des Beraters ergibt sich eine wertvolle Dienstleistung, die eine Stiftung oder ein Family Office bei Bedarf einkaufen kann ohne selbst hierfür Mitarbeiter anbinden zu müssen. Erfahrung ist und bleibt das wichtigste, nur welcher Berater ist nun heute, im Jahre 2015, der richtige und hat entsprechende Erfahrungen die nun anzuwenden sind?

Typische Beratungsmuster im Management von großen Vermögen lassen sich nicht mehr uneingeschränkt anwenden.

Die typische Allokation zwischen Anleihen, Aktien, Immobilien, Festverzinslichen etc. verliert Ihre Bedeutung

Anleihen sind nicht mehr uneingeschränkt der “sichere Hafen” und der Anker im Portfolio. Eine Privatbank bat zuletzt um Kooperation bzw. Information wie die zahlreichen Anfragen Ihrer Stiftungskunden und HNWIs nach Immobilieninvestments beantwortet werden können. Alle wollen Immobilien kaufen – nur welche und woher sollen die Verkäufer kommen?

Stiftungen und Familien wollen oftmals die lokale Immobilienanlage. Sie wollen nur beschränkt ins Ausland bzw. National investieren. Selbstverständlich ist auch hier Streuung und Allokation wichtig, jedoch ist in einem Verkäufermarkt wie derzeit die Auswahl sehr eingeschränkt, was zu den immer weiter steigenden Preisen führt.

Stiftungen müssen mit Ihren Anlagen Erträge erwirtschaften um Ihren Stiftungszweck erfüllen zu können. Sind nun die Zinsen negativ bzw. Anleihen und Festverzinsliche Anlagen schütten nicht mehr aus, gleichzeitig sind die Anleihekurse niedrig und somit nur mit Verlusten zu verkaufen, wird es “herausfordernd”.

Immobilien eignen sich hier als Alternative. Es empfiehlt sich Expertenwissen zeitweise einzukaufen um z.B. eine Immobilienstrategie auszuarbeiten. Gemeinsam mit den steuerlichen und rechtlichen Beratern der Stiftungen und Family Offices nehme ich, als Ihr Honorarberater für Immobilienvermögen, eine Analyse des IST-Immobilienbestandes vor und erarbeite eine Strategie um geeignete Immobilien zu identifizieren und zu akquirieren.

Die Akquise geeigneter größerer Immobilien zur Anlage ist eigenen Gesetzen unterworfen. Intime Kenntnisse der Märkte und Teilmärkte sowie der Manager und Eigentümer sind entscheidend um zum richtigen Preis in der richtigen Qualität kaufen zu können.

Durch die sehr aktiven Internationalen Investoren, insbesondere seit Anfang 2000, sind die Verkäufer attraktiver Immobilien oftmals im Ausland beheimatet. Verkäufer sind Luxemburger “PropCo´s” mit Londoner Asset Managern. Banken und Hedge-Fonds oder Private Equity Fonds sind Käufer genauso wie Verkäufer. Dieser Markt ist speziell und Bedarf genauer Kenntnisse sowie der richtigen Ansprache.

Ihr

Boris Hardi

Immobilienvermögen auf Honorarbasis optimieren

MIPIM 2015 – Die Vermessung der Immobilienwelt

Boris Hardi

Die MIPIM 2015 startet heute am 10.03.2015 in Cannes

Eine unglaublich große Ansammlung von Immobilien-Projekten, -Profis, -Investoren und vielem mehr finden sich am wunderschönen sonnigen Strand der Boulevard de la Croisette von Cannes ein. Ganze Städte und Regionen (Weltweit) sowie Käufer und Verkäufer bewerben sich um Kapital und zeigen sich und Ihre Projekte. Multimilliarden Dollar schwere Investmentfonds schicken nicht nur Ihre leitenden Angestellten, sondern die Inhaber kommen persönlich um auf Yachten im Hafen Hof zu halten und die besten Projekte und Deals zu besprechen.

Käufer und Verkäufer von Immobilien, Finanzierende Banken, Projektentwickler und Vermittler mieten ganze Yachten, Hotelsuiten und Restaurants im Hafen von Cannes um vertrauliche Gespräche zu führen und Geschäfte anzubahnen und abzuschliessen.

Bereits vor dem Start der MIPIM 2015, angetrieben durch die Entscheidung der EZB in den folgenden 1,5 Jahren, Billionen von Euro in die Märkte durch den Aufkauf von Staatsanleihen zu pumpen um die Banken zu stärken und diese gleichzeitig aufzufordern weiter Kredite zu vergeben. Die Schwäche des Euro (Stand 10.03.2015) bei 1,07 Dollar treibt die Immobilienmärkte in Europa zu immer größeren Rekorden. Mit dem starken Dollar im Rücken und den historisch niedrigen Zinsen werden die US-Amerikanischen Investoren und Private Equity sowie Hedge Fonds aus den USA weiter die Preise für Immobilien hochtreiben. Die extrem niedrigen Kupons für Anleihen sowie ein DAX-Index auf Rekordniveau von (Stand 10.03.2015) 11.550 Punkten sorgen zeitgleich für eine starke Inlandsnachfrage nach Immobilien. Geringe Bautätigkeit in den letzten Jahren in den Ballungszentren verstärken den Preis(-hoch)druck auf die Wohnmärkte. Mietsteigerungen bei Gewerbeimmobilien beflügeln Preisphantasien zusätzlich.

Es ist selten dass so viele Faktoren gleichzeitig auf Märkte wirken. Die Expo Real 2014 war guter Indikator für die Richtung der Immobilienmärkte in Europa – steil nach oben. Die MIPIM 2015 wird diesen Trend nicht nur bestätigen sondern noch weiter verstärken.

Zuletzt waren ähnlich gute Zeiten für die Immobilienmärkte in Europa in 2006 und 2007 zu beobachten. Märkte in hervorragender Verfassung und Preise auf Höchstniveaus. Es fehlte damals allerdings die “quantitative easing” Komponente der EZB sowie der schwache Euro und der extrem niedrige Zinssatz der heute vorherrscht.

2014 war das beste Gewerbeimmobilien Investment Jahr seit 2008. Es ist an der Zeit sich auf mindestens 2-3 weitere “Hurra”-Jahre in der Branche einzustellen. Alle Zeichen und Korrelativen Indikatoren stehen auf “Kaufen”. Hier sind sich alle Experten sicher.

Was bedeutet dies nun für den einzelnen privaten Investor, Besitzer von Immobilienvermögen und Kapitalanleger? Ganz kurios mutet derzeit auch die Empfehlung an, möglichst viel in Eigengenutzten Immobilien oder auch privaten Kapitalanlagen zu tilgen. Warum sollte man nun hoch tilgen, wenn das Geld so billig wie nie zu leihen war und ist? Wieso sollte ich als Privater Immobilieneigentümer entgegen der Profis agieren, die immer mehr und mehr finanzieren, wohingegen ich tilgen soll?

Eine schnelle Rechnung für den privaten Investor soll hier helfen:

Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus mit 10 Einheiten – gekauft oder geerbt vor 10 Jahren.

Wert damals 800.000 Euro

Wert heute 1.000.000 Euro

Finanzierungsvaluta heute 400.000 Euro

Ihr Kapital verfügbar heute 600.000 Euro (frei verfügbares Kapital)

Zinsen auf die 400.000 Euro Bankfinanzierung in heute pro Jahr (4% Zinssatz vor 5 Jahren aufgenommen – Restlaufzeit noch 5 Jahre) 16.000 Euro Zinsen pro Jahr.

Die Tilgung betrachten wir nicht in der Rechnung (das ist Vermögen)

Mieten heute Netto kalt pro Jahr 70.000 Euro

Mieten minus Zinsen = 54.000 Euro Cash flow aus der Immobilie

Das bedeutet, dass Sie bei 600.000 Euro Investment (1.000.000 Wert minus 400.000 Finanzierung) 54.000 Euro oder 9 % Rendite auf Ihr Eigenkapital erwirtschaften! Wo finden Sie soviel Rendite heute noch?

Ihr frei verfügbares Kapital von 600.000 Euro ist angelegt zu 2% derzeit (sehr hoch gerechnet, diese Zinsen erhalten Sie nirgends auf Tagesgeld im März 2015).

Tilgen Sie nun die 400.000 Euro Darlehen vorzeitig, zahlen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe ist einzeln zu ermitteln, wir gehen mal von 50.000 Euro aus.

Nun investieren Sie 450.000 Euro (Zahlen das Darlehen inkl. der Vorfälligkeitsentschädigung zurück) und tilgen das Darlehen. Sie sparen nunmehr 16.000 Zinsen pro Jahr (oder 80.000 für 5 Jahre). Das bedeutet, dass Sie auf 1.050.000 Euro Eigenkapital (Vermögenswert), 70.000 Euro Mieten erhalten. Ihre Rendite beträgt nun auf Ihr Kapital 6,66% (70.000/1.050.000*100). Sie erhalten zusätzlich ca. 1% Anlagezins auf Ihre 150.000 Euro frei verfügbares Kapital = 1.500 Euro pro Jahr

Oder anders ausgedrückt: Sie erhalten 70.000 Euro anstelle von 66.000 Euro. (Ihr frei verfügbares Kapital (600.000) derzeit zu 2% angelegt = 12.000 Euro plus Mieten, minus Darlehenszinsen = 54.000 Euro

66.000 Euro (ohne Tilgung)

gegenüber

70.000 Euro aus Mieten + 1.500 Euro Anlagezins für das freie Kapital = 71.500 Euro

Sobald nun die EZB in den nächsten Jahren sich anschickt, die Zinsen zu erhöhen, oder Sie etwas an Ihren Häusern renovieren wollen, oder anderweitige Investitionen planen, so können Sie das Haus jederzeit wieder beleihen und exakt den Verschuldungsgrad wählen, der in Ihre Situation passt.

Dies ist nur ein kleiner Einblick in die Möglichkeiten des modernen Immobilienmanagements mit den Erfahrungen und Instrumenten der Profis aus dem Immobilien Asset Management im Milliardenbereich.

Sehr gern spreche ich mit Ihnen über Ihre individuelle Situation.

Ihr

Boris Hardi

Immobilienvermögen auf Honorarbasis optimieren

Wie hoch sollte ich meine Immobilie finanzieren?

Boris Hardi

Es ist immer wieder eine spannende Frage in welcher Höhe eine Immobilie beliehen werden sollte.

Wichtige Kriterien sind zunächst:

1. Ist es eine selbstgenutzte Immobilie? oder

2. Eine Kapitalanlage?

Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist zu prüfen, welche Renditen die Festgelder oder Geldanlagen im Durchschnitt derzeit erzielen. In dem extremen Niedrigzins Umfeld (Stand Januar 2015) ist es sehr wahrscheinlich, dass der Anlagezins deutlich unter 1% p.a. liegt. Oftmals sogar (noch nicht Inflationsbereinigt) bei 0%.

Sollte nunmehr die Entscheidung getroffen werden, für 1,9% Darlehenszinsen zu zahlen anstatt 0,5% zu erhalten, so ist die Entscheidung getroffen. Es sollte so wenig wie möglich finanziert werden, da der Anlagezins niedriger ist und zudem noch die Inflation in Abzug gebracht werden muss.

Also ist es entgegen der “Landläufigen Meinung” doch angeraten – trotz der niedrigen Zinsen – so wenig wie möglich zu finanzieren.

Kurioserweise gilt dies ebenfalls für Kapitalanlagen. Selbst wenn bei den derzeitigen hohen Immobilienpreisen, die Immobilie z.b. nur Netto 3% oder 2,5% Rendite erzielt, ist es deutlich interessanter, das zur Verfügung stehende Eigenkapital in möglichst großer Höhe einzubringen. Denn 3% sind deutlich mehr als 0,5% oder weniger auf der Bank.

Sicher sind noch weitere wichtige Themen wie Steueroptimierung, Risiko (Wiederverkaufsfähigkeit der Immobilie) etc. zu beachten. Nach vorn blickend lässt sich sicher sagen, dass noch eine gewisse Zeit die Zinsen im Euroraum niedrig bleiben werden. Hierin sind sich alle Experten einig.

Aber was bedeutet dies nun insbesondere für den vermögenden Immobilieneigentümer mit mehreren Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien?

Bei einem Immobilienbesitz größer 20 Mio. Euro entscheiden wiederum andere Kriterien über die Mittelverwendung in den Immobilien. Z.b. sind im Niedrigzinsumfeld Umbauten und danach anschliessende Vermietungen äussert lukrativ. Bei einer Mietrendite von 6 und mehr Prozent und einer Bankfinanzierten Modernisierungsmaßnahme zu 2-3% ist es angebracht die Immobilie zu modernisieren. Sie bleibt so Konkurrenzfähig und sichert längerfristig die Einnahmen.

Was sind nun Investitionen in den Bestand und warum sind sie so wichtig? Wie entscheidet der Immobilieneigentümer welche Investition oder gar Entmietung die richtige ist?

Hier kann und wird der Immobilien Honorarberater eine Antwort finden. Ganz im Sinne des Eigentümers bespricht und koordiniert er die Arbeiten der Baufachleute, Immobilienverwalter, Steuerberater und Rechtsanwälte um eine optimale Immobilienstrategie zu erarbeiten.

Fragen Sie uns, wir freuen uns auf Ihre Nachricht.

Ihr

Boris Hardi

Immobilien Honorarberatung

Immobilienvermögen auf Honorarbasis optimieren

Investitionen in Wohnimmobilien 2015 – Wo und Wie?

Boris Hardi

Kein Tag vergeht, kein Treffen im Restaurant – bei der Familie – bei Freunden oder Geschäftspartnern, ohne das über Immobilien gesprochen wird.

Sei es der angespannte Mietmarkt, oder der in vielen Städten “leergekaufte” Kaufmarkt von Immobilien.

Unser Tipp – geben Sie mal in den einschlägigen Immobilien-Portalen die beiden Postleitzahlen (exemplarisch) 40545 oder 81675 ein und legen den Suchradius auf 1-2 Km fest. Geben Sie ein, Kaufimmobilie, Wohnung, 100qm, Kaufpreis bis 500.000 Euro. Sie werden kein einziges “vernünftiges” Angebot finden. Wir haben es hier mit Immobilien zu tun, die allesamt über 5.000 Euro pro Quadratmeter “Wert sein sollen”. Gleich mehrere Faktoren spielen eine wichtige Rolle, allerdings treibt ein Faktor den Preis am meisten – die Angebotsknappheit.

Warum nun, neben dem limitierten Flächenangebot, ist das Angebot knapp? Meist kann das der Immobilienbesitzer im Freundeskreis leicht beantworten – oder der Erbe, den jeder kennt im Bekanntenkreis. Es gibt schlichtweg keine Anlagealternativen! Wohin mit dem Verkaufserlös einer geerbten Immobilie? Die Banken bereiten die Privatkunden bereits auf Negativzinsen vor.

Gleichwohl gibt es im Immobilienbereich sehr wichtige und entscheidende Dinge zu beachten um trotz eines knappen Angebotes gute Geschäfte zu machen. Allerdings gibt es auch einiges zu beachten. Insbesondere für Vermögende Immobilienbesitzer.

Insbesondere im B2C Bereich entwickelt sich (wie immer in angespannten (Angebots)-Märkten) eine ernstzunehmende Problematik. Immer dann, wenn ein Profi auf einen Laien trifft, sind die Probleme vorprogrammiert. Professionelle Immobilienfirmen, Bauträger, Entwickler, Aufteiler und Spekulanten, versuchen im Sinne der Marktwirtschaft, den besten Preis für Ihr Angebot zu erzielen. Wie schlecht die Leistung auch ist, der hohe Preis wird ja bezahlt.

Unser Tipp für 2015 – Suchen Sie Hilfe für Ihre Entscheidungen – Verlassen Sie sich nicht auf die Ratschläge einzelner und sorgen Sie im Sinne des Besteller-Prinzips vor und nehmen sich Ihren Berater an Ihre Seite. Z.b. Einen Professionellen Honorarberater für Immobilienvermögen.

Mit den Besten Wünschen für das neue Jahr

Ihr Boris Hardi

Immobilienvermögen auf Honorarbasis optimieren

Der Vermieter will verkaufen – Was tun als Mieter wenn man in der Immobilie bleiben will?

Boris Hardi

Aus aktuellem Anlass heute eine kurze Darstellung zum Thema:

Mein Vermieter will das Haus/die Wohnung verkaufen in der ich wohne – was tun?

Je nach Marktlage gibt es hierzu sicher viele Situationen. Die aktuelle Situation z.b. in München und dessen Landkreisen sieht für Mieter schlecht aus.

Insbesondere vermietete Einfamilienhäuser/Reihenhäuser sind hier betroffen. Der Vermieter vermietete das Haus vor vielen Jahren an die zuverlässigen Mieter. Die Mieter haben über die Jahre sogar einiges am fremden Haus renoviert um es sich schön und gemütlich zu machen.

Nun beauftragt der Vermieter und Eigentümer einen mehr oder minder professionellen Makler, welcher als erstes auf eine Besichtigung drängt, Fotos von der gesamten Privatsphäre macht (Innen- und Aussenfotos des Hauses) und dann auch noch alles ins Internet stellt.

Das ist sicher nicht zu bemängeln (bis auf das “wie” in manchen Fällen) allerdings ist es auch für die Mieter oftmals eine Überrumpelung ohne Vorbereitungsphase. Sollte der Vermieter die Mieter fragen ob Sie selbst kaufen wollen, ist schon das Problem da. Welcher ist der richtige Wert? Was sagt der Makler? (tendenziell versucht der Makler den Eigentümer mit hohen und überhöhten Werten für sich zu gewinnen um den Auftrag zu erhalten).

Kann der Mieter nicht kaufen, weil er finanziell oder aus anderen Gründen heraus nicht kaufen kann, so startet der Makler die zweifache Ansprache.

  • Einmal werden Kapitalanleger angesprochen. Was allerdings bei Einfamilienhäusern nicht besonders optimal ist. Die Renditen bei vermieteten Einfamilienhäusern sind deutlich geringer als bei bei vermieteten Eigentumswohnungen und somit für den gemeinen Kapitalanleger weniger Interessant (Boris Hardi Family Office erwirbt gezielt vermiete Einfamilienhäuser – aus gutem Grund – hier erhalten Sie weitere Informationen)
  • Zum zweiten natürlich Eigennutzer.

Natürlich wollen alle Interessenten das Haus ausführlich besichtigen. Auf die Mieter kommen so durchaus 20 und deutlich mehr Besichtigungstermine zu. Oftmals natürlich am Abend und sogar am Wochenende, wenn die Interessenten Zeit haben. Es gibt mehrfach Besichtigungen und wiederholte Besichtigungen, weil der Ehemann oder Ehefrau besichtigen will – die Enkel – die Bank – der Sachverständige etc. pp.

Bei diesen Besichtigungen berichten Mieter oft von (gelinde ausgedrückt) sehr bestimmten Kaufinteressenten. Es wird, ohne ein Hehl daraus zu machen, von Eigenbedarfskündigungen gesprochen etc. noch bevor der Verkauf vonstatten ging – oder sogar noch bevor die Kaufentscheidungen gefallen ist.

Bei einer vermieteten Immobilie gilt

§566 BGB

Hieraus entstehen vielerlei Situationen, die wir oftmals gemeistert haben. Es hat viele Vorteile aber auch viele Nachteile in bestehende Mietverträge eintreten zu müssen.

Wir haben Mietern geholfen den richtigen neuen Eigentümer zu finden. Wie sehen Sie hier

Wir haben ebenfalls vielen Vermietern geholfen, einen optimalen Kaufpreis zu erhalten und Ihre Immobilie schnell und effizient und gemeinsam mit den Mietern zu veräußern. Wir glauben an das “gemeinsam hilft beiden”. Vermieter und Mieter können gleichfalls profitieren. Auch wenn einige Male der Eigentümer und Vermieter schnell verkaufen muss und seinerseits Verkaufsdruck hat.

Gern informieren wir Sie über die Strategien.

Ihr

Boris Hardi

Immobilienvermögen auf Honorarbasis optimieren

Magere Renditen privater Immobilienkäufer

Boris Hardi

Der aktuelle Artikel in der FAZ zeigt deutlich den Bedarf an professioneller Beratung.

Warum nun erzielen private Immobilienkäufer so geringe oder gar keine Renditen? In vielen Fällen sogar werden mit Immobilien Verluste gemacht.

Professionelle Investoren und Family Offices haben die Möglichkeit Ihre Immobilien-Investments zu diversifizieren. Sie kaufen gleich mehrere Häuser in verschiedenen Städten und Lagen und können so Verluste ausgleichen und das Rendite-Risiko-Profil optimal steuern.

Ein privater Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung hat diese Möglichkeiten nicht. Nach dem Motto “der erste Schuss muss sitzen” wird hier alles auf eine Karte gesetzt. Die Immobilie, das eigene Haus, die vermietete Wohnung oder das kleine Mehrfamilienhaus, sind alles im Verhältnis zum Gesamtvermögen große Investitionen. In den meisten Fällen die größten des Lebens.

in vielen Bereichen gibt es professionelle Berater, die dem Verbraucher helfen eine gute Dienstleistung zu erhalten. Es gibt unzählige Versicherungsberater/-verkäufer, Immobilienmakler, Finanzberater, Steuerberater und Rechtsanwälte.

Nur an wen kann sich der private Anleger wenden um einen Rat bezgl. seiner Immobilie zu erhalten? Der Makler will verkaufen – nur so verdient er Geld. Einen objektiven Rat, welche Immobilie zu welchem Preis gekauft oder auch verkauft werden sollte, erhält man nur von einem neutralen Berater – auf Honorarbasis und ohne eine Verkaufsprovisions-Komponente.

Wenn Sie nun den Artikel und die Ergebnisse der Studie lesen, was können nun die privaten Immobilienkäufer besser machen? Bzw. was haben Sie falsch gemacht?

Unserer Meinung nach sind alle Investments richtig – solange man nicht zuviel bezahlt. Eine Immobilie welche zu einen günstigen Preis erworben wurde ist eine deutlich bessere Immobilie als eine die eine bessere Lage hat, aber zu teuer in der Anschaffung war. So gibt es hunderte Konstellationen in denen die Ergebnisse der Studie betrachtet werden können.

In jedem Fall ist eine Beratung bezgl. des Anschaffungspreises, der Lage, der Beschaffenheit, der Zukunftsfähigkeit, des Modernisierungsbedarfs, des Optimierungsbedarfs etc. dringend erforderlich um diesen oftmals einzigen Schuss nicht nach hinten gehen zu lassen. Selbstverständlich gilt auch hier – je größer die Immobilie, desto höher die Verlustmöglichkeit.

Private Family Offices und Immobilien-Unternehmen leisten sich seit vielen Jahren bereits eigene sogenannte Immobilien Asset Manager. Diese sind keine Makler, sie sind keine reinen Immobilienverwalter oder Facility Manager. Sie nehmen die Eigentümer-Funktionen war und optimieren im Zusammenspiel mit den vorgenannten die Immobilie/Immobilienportfolien. Sie suchen die richtigen Makler heraus um den besten Ankaufspreis sowie Verkaufspreis zu erzielen.

Sie kommunizieren mit den Mietern und entscheiden mit Architekten zusammen über Modernisierungsmöglichkeiten und deren Bestmögliche Form. Nicht jede Modernisierung bringt Rendite.

Zu all diesen Themen stehen wir für private vermögende Immobilien-Interessierte und Immobilien-Eigentümer zur Verfügung.

Kontaktieren Sie uns.

Ihr

Boris Hardi

 

Immobilienvermögen auf Honorarbasis optimieren

Hilfen für Eigentümer – Was tun bei Ärger mit der Immobilie

Boris Hardi

Immer wieder kontaktieren uns frisch gebackene Eigentümer oder Eigentümer die z.B. Immobilien geerbt haben und sich in ihrer neuen Rolle besonders gefordert, teilweise auch überfordert sehen.

Hat man als Mieter bei Problemen mit dem Abflussrohr noch den Vermieter kontaktiert, der dann (hoffentlich) schnell einen Handwerker vorbei schickte und auch bezahlte, steht man nun als Eigentümer einer Immobilie selbst in der Pflicht. Eigentum verpflichtet.

Dabei ist zu unterscheiden, ob Sie Vermieter Ihrer erworbenen oder geerbten Immobilie sind oder Eigennutzer:

Ihre Rolle als Vermieter von Immobilien

1. Reparaturen in Ihrer vermieteten Wohnung

Sollte sich Ihr Mieter an Sie wenden, weil die Wohnung Mängel aufweist, sind Sie als Vermieter gem. Paragraph 535 Abs.1 Satz 2 BGB zunächst in der Pflicht, diese zu beheben. Gleichzeitig obliegt Ihrem Mieter jedoch auch die Pflicht, Ihnen den Mangel anzuzeigen. Das Gesetz befreit den Mieter für den Fall, dass der Mangel der Mietsache den vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, gem. Paragraph 536 Abs.1 Satz 1 von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete. Hieraus entsteht auch das Hauptproblem beim Umgang mit Mängeln: die Beurteilung, wie der vertragsmäßige Zustand schnell wieder hergestellt werden kann, um den Mietausfall so gering wie möglich zu halten. Es können Probleme entstehen, weil Sie sich etwa nicht selbst ein Bild vom bestehenden Mangel machen können oder es handelt sich ggf. um einen Mangel, den die Eigentümergemeinschaft beheben muss (Bei Eigentumswohnungen).

2. Sonderfall: Einbruch in die von Ihnen vermietete Wohnung

Auch, wenn man es niemandem wünscht: auch in vermietete Wohnungen und Häuser wird eingebrochen. Eine defekte Türe, die aufgehebelt wurde, sichert die Wohnung nicht mehr ausreichend, wodurch wiederum der vertragsgemäße Zustand nicht mehr besteht: Mietminderung oder -ausfall sind die Folge.

3. Räumungsklage

Mieter, die grundlos die Mietzahlungen einstellen oder schlicht Ihr Wunsch, selbst in Ihrer Immobilie zu wohnen, berechtigen Sie zur Kündigung. Allein durch Sie erlangen Sie jedoch nicht das faktische Hausrecht an Ihrer Wohnung/Ihrem Haus zurück- dieses müssen Sie ggf. gerichtlich durchsetzen und Räumungsklage erheben. Wann eine solche Sinn macht oder ob nicht zunächst der Weg einer einvernehmlichen Lösung mit Ihrem Mieter gesucht werden sollte, können unerfahrene Eigentümer meist nicht selbst einschätzen. Ein umfangreiches Netzwerk auch innerhalb regionaler Teilmärkte, ermöglicht es uns, Ihrem Mieter ggf. attraktive Alternativen aufzuzeigen, so dass ein Auszug vielleicht gar nicht gerichtlich erzwungen werden muss.

Die eigengenutzte Immobilie

1. Miteigentümerversammlungen

Sie leben endlich in Ihren eigenen vier Wänden- die Finanzierung steht, das Eigenkapital ist sinnvoll eingesetzt, der Umzug ist gelungen! Und schon wird Die erste Miteigentümerversammlung einberufen. Was sich nach einem freundlichen Beisammensein anhört, entpuppt sich meist spätestens nach dem Lesen der Tagesordnung als ein großes Verwaltungsdickicht, in dem nicht selten große Sanierungsvorhaben, für die die Rücklagen der Gemeinschaft bei Weitem nicht ausreichen und für die die Eigentümer und damit auch Sie aufkommen müssen, Hauptthemenschwerpunkte sind. Die optimale Vorbereitung oder ggf Begleitung zur Versammlung kann Ihnen unsere Plattform bieten. Im Rahmen einer Honorarberatung für Immobilieneigentümer finden Sie fachlichen Rat. Oder Sie verkaufen Ihre Immobilie bzw. lassen sich ein schriftliches Gebot geben. Mehr erfahren Sie unter www.direkt-vom-eigentümer.de

2. Schäden an der Immobilie

Kommen Schäden zum Vorschein, die Sie nicht kannten als Sie die Immobilie erworben haben, kann Ihnen unser Immobilien-Know-How helfen, diese richtig einzuordnen. Bestenfalls kann nach entsprechender anwaltlicher Beratung, die wir in einem solchen Fall immer empfehlen, ggf auch ein Minderungsanspruch beim Verkäufer geltend gemacht oder aber ein Rücktrittsrecht durchgesetzt werden.

3. Renovierung der Immobilie

Als Eigennutzer richten Sie sich Ihr neues Eigenheim nach Ihren Wünschen her- da verliert man schnell den Überblick über Kosten oder verstrickt sich in Streitereien mit Handwerkern. Gerne diskutieren wir mit Ihnen über werterhaltende, aber auch wertsteigernde Renovierungsarbeiten und geben Ihnen Tipps und Hinweise, wie Sie am besten vorgehen, auch, um an einen potentiellen Weiterverkauf in der Zukunft zu denken.

Sollten Sie sich wider Erwarten in Ihrer Rolle als Eigentümer unwohl fühlen, helfen wir Ihnen schnell und unkompliziert aus der Situation. Der derzeitige Immobilienmarkt (Stand 09/2014) war noch nie besser, die Zinsen noch nie günstiger – ein optimaler Verkaufszeitpunkt! Mehr erfahren Sie hier.

Ihr

Boris Hardi

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Immobilienverkauf direkt vom Eigentümer von Privat an Privat – Was ist zu beachten?

Boris Hardi

Viele private Immobilieneigentümer, aber auch Immobilienfirmen verkaufen Ihre Immobilien direkt an Privat. Was ist dabei zu beachten?

1. Der Preis

Immobilien sind einzigartig. Selbst in einer Wohnanlage mit 30 gleich-großen Wohnungen ist jede unterschiedlich. Die Lage im Gebäude, die Sonnenseite, der individuelle Zuschnitt und nicht zuletzt das Geschoß entscheiden über den Wert. Ist die Wohnung vermietet und somit für Eigennutzer nicht interessant, ergibt sich wieder ein anderer Wert.

Der Private Immobilieneigentümer muss nun einen Wert haben um einzuschätzen was er verlangen kann. Am besten man erhält direkt am Anfang der Verkaufsüberlegungen ein schriftliches Gebot.

2. Immobilie aufbereiten für den Verkauf

Ihr Haus, Ihre Wohnung sollte in gutem Glanz erscheinen um einen guten Preis zu erzielen. Hierbei ist besonders die “Datenlage” entscheidend. Haben Sie alle relevanten Unterlagen zusammen welche der Käufer benötigt um ein Gebot abzugeben? Sie können eine Checkliste unter

WWW.DIREKT-VOM-EIGENTÜMER.DE

anfordern. Ebenfalls erhalten Sie dort ein Gebot in kurzer Zeit für Ihre vermietete Immobilie in vielen Städten Deutschlands.

3. Ihre Erreichbarkeit

Bei dem Verkauf direkt vom Eigentümer halten Sie die Fäden in der Hand. Das bedeutet auch, dass Sie jederzeit erreichbar sein sollten für Rückfragen und die Koordination von Besichtigungen Ihre Immobilie. Wir empfehlen Ihnen dringend eine eigene Email-Adresse einzurichten. So haben Sie alles auf einen Blick. Z.b. Rosenstrasse4@web.net etc.

4. Unterlagen, Unterlagen, Unterlagen

Beim Kauf oder Verkauf eines Autos benötigt man 2-3 Dokumente. Beim Verkauf einer Immobilie im Wert von vielen hunderttausend Euro, benötigt der Eigentümer deutlich mehr. Grundbuchauszüge, Teilungserklärungen, Grundrisse, Mietverträge sind nur ein kleiner Auszug. Je besser Sie hier vorbereitet sind, desto eher kann ein Verkauf über die Bühne gehen.

5. Interessentenauswahl

Es gibt nicht nur in der Reisebranche Touristen….Manches mal gibt es Nachbarn oder Bekannte vom Mieter, die sich informieren wollen, aber keine Kaufabsicht haben. Ein rein Privater “Erstkäufer” ist oftmals zudem übervorsichtig und weiss selbst nicht was er sucht. Das bedeutet das Sie viel Zeit verlieren in der Vermarktung. Der richtige Käufer zur richtigen Zeit ist hier im wahrsten Sinne Gold wert. Vielleicht schauen Sie bei Verkaufsüberlegungen mal hier vorbei und erhalten ein schriftliches Gebot für Ihre vermietete Immobilie. Von Privat für Privat.

Erkundigen Sie sich über die Kreditwürdigkeit und den finanziellen Hintergrund des Interessenten sowie nach seinen individuellen Kaufkriterien.

6. Sachlich und realistisch bleiben in der Besichtigung

Der Eigentümer sieht selbstverständlich seine eigene Immobilie in einem anderen Licht als der Interessent. Hier ist entscheidend, realistisch und sachlich zu bleiben. Informieren Sie soviel Sie können. Auch über die sachlich negativen Aspekte wie Instandhaltungsstau oder Schäden. Dies ist wichtig, da es von vornherein verhindert das ein Verkauf kurz vor dem Notar und nach langer Zeit doch noch scheitert. Zudem verhindern Sie so Haftungen. Auch hier wird ein geübter Immobilienkäufer realistisch sein und für Sie verlässlich sein, weil er all die wichtigen Aspekte besser einzuschätzen weiss.

7. Verhandlungen mit Interessenten

Nachdem alle wichtigen Informationen auf dem Tisch liegen, kann verhandelt werden. Auch hier ist entscheidend was beide Seiten wollen. Brauchen Sie einen schnellen Verkauf, so ist es u. U. auch möglich ein verbindliches Gebot zu kaufen – Ja, als Verkäufer können Sie sich eine Verkaufsoption kaufen. Wie das funktioniert erläutern wir gern im Einzelfall. Das Boris Hardi Family Office bietet so etwas rein privat an. Sie erhalten ein verbindliches und unwiderrufliches Kaufangebot für Ihre Immobilie rein von privat. Der Käufer hält sich daran gebunden und sollten Sie ein höheren Preis erzielen (z.b. innerhalb von 3 Monaten), dann erstatten Sie einen kleineren Teil des Mehrerlöses an Ihren Erstbieter, der Ihnen den Rücken gestärkt hat für Ihre weiteren Verhandlungen. Sollten Sie keinen besseren Preis erhalten, haben Sie zu 100% bereits früh verkauft.

8. Käufer kennenlernen

Was will der Käufer und was wollen Sie als Verkäufer? Nur wenn beide Seiten und die beidseitige Motivation stimmt, kommt es zum Verkauf. Es ist wichtig das hier früh klar ist ob das überhaupt funktionieren kann. Brauchen Sie schnell Geld und Ihr favorisierter Käufer ist nicht in der Lage zu bezahlen, oder kann erst in 1 Jahr aus seiner alten Immobilie heraus oder kann nicht ans Festgeld etc., dann ist er nicht der richtige.

9. Vermietete Wohnungen und Häuser sind speziell

Halten Sie einen guten Kontakt zu Ihren Mietern. Bei Besichtigungen sind sie es, die über einen guten und einen sehr guten Preis entscheiden. Das falsche Wort an der falschen Stelle über Streß im Haus oder sogar Mietkürzungen oder unterlassene Instandhaltungen durch Sie als Eigentümer und schon sinkt der Preis. Informieren Sie die Mieter frühzeitig über Besichtigungen und seien Sie großzügig und zeigen sich erkenntlich für deren Hilfe.

10. Ihre Verkaufsmotivation

Oftmals wird empfohlen nicht zu äußern warum Sie verkaufen wollen. Aber warum das? Natürlich sollten Sie vorsichtig sein über Ihre Finanzielle Situation mit Fremden zu ausgiebig zu sprechen. Aber wenn Sie nunmal schnell verkaufen wollen oder sogar müssen, dann müssen Sie auch so kommunizieren. Ihnen werden dann Käufer, die sich erst in 9 Monaten entscheiden können nicht viel helfen.

Seien Sie offen und fordern auch Offenheit von der Käuferseite ein.

Gern informiert Sie DIREKT-VOM-EIGENTÜMER.DE über weitere Möglichkeiten Ihre vermietete Immobilie zu verkaufen.

Ihr

Boris Hardi

Immobilienvermögen auf Honorarbasis optimieren

Ankauf von vermieteten Immobilien von Privat für Privat

Boris Hardi

Ab September 2014 ist die neue Ankaufseite des Boris Hardi Family Office online.

Besuchen Sie:

DIREKT-VOM-EIGENTÜMER.DE

Wir kaufen vermietete Immobilien von Privat für Privat

Wir kaufen vermietete Immobilien von Privat für Privat. Vermietete Eigentumswohnungen, vermietete Häuser, vermietete Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser. Boris Hardi Privatankauf von vermieteten Immobilien

Wir kaufen ausschliesslich auf private Rechnung, vermietete Eigentumswohnungen, vermietete Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser von Privat. Unsere langjährige Erfahrung im Erwerb und Management von vermieteten Immobilien in ganz Deutschland ermöglicht es uns, Ihnen, in kurzer Zeit ein verbindliches Angebot für Ihre Immobilie zu unterbreiten.

Standorte

Es werden Immobilien angekauft in den Räumen (Großraum):

  • München
  • Düsseldorf
  • Frankfurt
  • Berlin

Oftmals erwerben wir sogar ohne eine Besichtigung (wenn der Mieter dies nicht zulässt)!

Es gibt viele Konstellationen und Situationen, in denen ein Eigentümer eine vermietete Immobilie veräußern will oder sogar muss. Erbstreitigkeiten, Finanzielle Engpässe, anderweitige Investitionen oder einfach der Wunsch den Ruhestand zu geniessen und Kapital freizusetzen.

Nach 4-8 Wochen zum Notar

Geübte Käufer sind verlässlich und wissen was Sie tun. Sie erhalten ein verbindliches und schriftliches Angebot und können bereits im Durchschnitt nach 4-8 Wochen notariell beurkunden. Kurz darauf erhalten Sie den Kaufpreis.

Wir freuen uns darauf Sie und Ihre Immobilie kennen zu lernen.

Ihr Boris Hardi

 

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